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経営コンサルティングの会社を退社後、マンション経営を始めることにしたのですが、あなたはどう物件選びを始めますか？まずは不動産会社に足を運んで営業マンに紹介してもらう、SNSのビッグデータを分析する、または不動産サイトで利回りなどを参考に選んで不動産会社に連絡する。まずは、こういう取り掛かりしかできないのが普通だと思います。実際、私もオーソドックスに上記のやり方で物件探しを始めたのですが、いくつか物件を紹介してもらっているうちに気が付いたことがあります。投資マンション選びは利回り以外にもたくさんの要素があるのです。
まず、不動産会社の営業マンの言うことは半分はウソです。彼らは売ってしまえばあとは関係ないので、入居者の入りづらい物件でもいかにも満室になるような口振りで話します。また、利回りばかり強調しますが、家賃収入以外にどういった出費があるのかまでは教えてくれません。
意外と高いのが物件の共用部の光熱費類なので、ロードヒーティングや給水ポンプ、エレベーターの有無は確認しましょう。また、近隣に似たようなマンションがたくさん建っている立地は入居者の奪い合いで家賃を下げるしかなくなります。特に新築の家賃で貸している入居者の多い物件はその後の家賃収入は3分の2までは落ちる覚悟でいて下さい。
実際に物件を自分の目で確かめて、もし自分がこの地域に住むならここを選ぶだろうか？という意識を忘れずに物件選びを行うと色々見えてくるものがあると思います。私はマンション経営を始めてそろそろ2年が経とうとします。お陰様で満室を維持できておりますが、一度だけ空室が発生し、その時は入居者確保に奔走しました。
基本的に入居者の募集は管理会社にお任せでいいという考え方もありますが、私は物件の近くに住んでいることもあり、せっかくなので自分でも入居者獲得に動いてみたのです。
まずはマンション近隣の不動産会社へ菓子折りを持って挨拶周り。その後、室内の建具類を自分で塗装。新しい照明器具も設置し、床にワックスもかけました。そして、物件の魅力を伝えるための写真入りのＰＲチラシをパソコンで作成し、再度不動産会社を周りました。共用部もきれいに清掃し、入居される方のためにトイレットペーパーや洗剤のプレゼントも室内に設置しました。
結果、即入居とまではいきませんでしたが、1ヵ月くらいのロスで入居者が決まりほっとしました。やはり、物件の持ち主である自分以上に熱心に入居者を決めてくれる人などいないのです。頑張って動いて良かったと思っています。